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陈家湾片房屋征收补偿方案

发布时间:2016-11-03  所属栏目:征地拆迁  点击次数:4721  返回上页

为改善居民居住环境和住房条件,建设富强、文明、秀美、和谐的新黄石,根据城市规划及棚户区改造建设需要,西塞山区人民政府启动陈家湾片房屋征收与补偿。为保障被征收人的合法权益,维护公共利益,确保房屋征收与补偿工作顺利实施,结合实际情况,制定本方案。

一、征收范围

陈家湾片东至王家湾路,南邻黄荆山脉,西至太子湾路口,北至沿湖路,具体范围以征收红线为准。凡在上述红线范围内的房屋、构筑物及其它附属物的所有权人均为征收对象。20151231日实施房屋调查之日起,禁止任何单位和个人在该范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;如有违反,不予补偿,并依法追究行为人的法律责任。

二、征收补偿的法律法规及政策依据

(一)《中华人民共和国土地管理法》

(二)《中华人民共和国城乡规划法》

(三)《中华人民共和国城市房地产管理法》

(四)《中华人民共和国物权法》

(五)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)

(六)《国有土地上房屋征收评估办法》(建房201177号)

(七)《湖北省人民政府办公厅关于贯彻落实<国有土地上房屋征收与补偿条例>的通知》(鄂政办发201140号)

(八)《黄石市公共租赁住房租赁管理实施细则》(黄石政规20114号)

(九)《黄石市城市和国有工矿棚户区(城中村、旧城)改造规划(20112015年)》

(十)《房产测量规范》中华人民共和国国家标准GB/T179862000

(十一)湖北省住建厅《关于推进棚户区改造货币化安置的指导意见》(鄂建20158号)

(十二)其他相关法规和规范性文件

三、征收项目补偿原则及组织形式

(一)坚持依法征收、依法补偿、公开透明、以人为本、有情操作的原则。

(二)西塞山区陈家湾片棚改指挥部具体负责实施本地块的房屋征收补偿工作,被征收人可持有关证件到指挥部现场办理相关手续。

四、征收主要事项 

()征收主体:西塞山区人民政府;

()征收部门:西塞山区住房保障和房屋征收管理局;

()征收实施单位:西塞山区陈家湾片棚改指挥部

()征收期限:自发布征收决定之日起50日内。

五、房屋征收评估相关规定

1、根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定,房地产评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

2、征收当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起10日内,可以向原评估机构书面申请复核评估。被征收人对复核评估结果仍有异议的,自收到复核评估报告之日起10日内,申请黄石市评估专家委员会鉴定。

六、征收补偿方式

鉴于棚改工作的特殊性,经征求被征收人意愿该地块被征收对象自愿选择货币补偿的补偿方式。

被征收人选择货币补偿,除对被征收人给予被征收房屋价值、临时安置(过渡费)、搬迁、装修等一次性的货币补偿外,还按被征收房屋评估价值10%金额给予奖励,由被征收人自行安置。非住宅房屋原则上给予货币补偿。

七、征收补偿标准

(一)被征收房屋面积、用途

1、被征收房屋建筑面积:以产权证证载面积或经市规划部门批准建造的实测面积为准。对证载面积有异议,由被征收人向市房产登记部门申请确认;未登记建筑面积以市房产测绘部门测绘面积为准,最终可给予补偿的建筑面积由区棚改办组织相关部门进行调查认定。

2、被征收房屋的用途:按照市规划局、市房地产管理局及市国土资源局颁发的有效证件记载的房屋用途确定。

(二)补偿标准

1、被征收房屋补偿价格:由被征收人选择的评估机构依据评估办法及相关规定,依法评估确定。征收个人住宅,被征收房屋建筑面积小于30㎡(含未登记建筑主体部分)且为被征收人唯一住房的,不足30㎡部分按项目征收房屋平均价格计算补足。

2临时安置费:住宅类房屋临时安置费,选择货币补偿给予3个月临时安置费;补偿标准按被征收房屋建筑面积每月10/㎡计算,房屋建筑面积不足42㎡按42㎡计算。

3、搬迁补助费:货币补偿1000/户。非住宅房屋设施、设备及物资搬迁费可按15/㎡计算协商确定,协商不成由选定的房地产评估机构评估确定。

4、家用设施设备拆除迁移费,凭发票或有效的证明据实按下列标准确定:

1)电话移装:216/

2)有线电视移装:1160/

3)宽带移装:116/

4)电表移装:416/

5)水表移装:786/

6)空调移装:窗机200/台,挂机300/台,柜机400/

7)太阳能热水器移装:600/

8)天然气:2280/

5、停产停业损失:证载用途为商业的房屋按不超过被征收房屋评估价值8.6%5%+0.6%×6个月)协商给予一次性补偿,含临时安置费(实际用于经营部分的房屋按被征收房屋评估价格的0.6%计发6个月),协商不成的可以委托具有相应资质的评估机构按评估结果给予补偿。

6住宅改为生产、经营的房屋:未经批准擅自改变房屋用途的房屋,原则上按照市规划局、市房产局、市国土局颁发的有效证件记载的房屋用途给予补偿,考虑到本地块实际,对于连续经营、生产达到二年以上且办理了营业执照等的被征收房屋,由自改委提出意见,报房屋征收部门审核后可适当增加补偿,增加补偿部分原则上不超过生产经营性房屋与住宅房屋评估价格之差额的50%

7、室内装修补偿:按选定的评估机构评估确定的室内装修等级协商补偿;协商不成的按评估机构评估确定的结果给予补偿。

8、涉及未登记建筑家庭分户的须同时满足下列条件:有明确的界址点;有独立的出入口和专属的使用空间;分割后单户面积不少于45平方米;上述条件在调查摸底时点前已形成。分户程序:原产权人申请--项目自改委意见--征收实施单位调查--征收部门审核--报市、区棚改办审批。原已办理房产证的房屋若需分户,按房屋登记的相关法定程序办理。

9、单位公房的补偿:产权属单位所有,按标准租金出租给现居住人承租使用的,统一对产权人给予补偿,由产权人负责承租人的搬迁腾退、安置工作。产权单位须制订对承租人补偿安置处理意见报实施单位备案,产权单位与承租人签订的协议送实施单位存档。其中,产权属国有企业所有的,如住宅承租人符合房改条件且愿意签订征收补偿协议,经产权单位同意,按房改房标准签订搬迁协议,同时办理房改手续。

10、本方案未列举的地上附着物补偿标准按市政府黄石政函〔201155号文件执行。

(三)未登记建筑补偿

未登记建筑补偿分为协商认定处理和合法性认定处理两种方式。

1、协商认定处理

1)在签约期限内,按“谁主张、谁举证”的原则,被征收人与实施单位就未登记建筑建造时间、补偿类型及建筑面积等协商处理,并按调查--复查--认定的程序实施。

2)协商认定处理分五个类型,层高在2.2米以上的补偿标准如下:

一类:199041日之前建造的;经县级以上人民政府同意建造的;经规划、建设或国土任一部门批准建造的;比照合法建筑95%以下补偿; 

二类:199041日至20151231日未经规划、建设、国土等部门审批建造的,但经相关部门查处或基层组织同意建造的房屋,比照合法建筑90%以下补偿;

三类:199041日至20151231日自行建造的,比照合法建筑85%以下补偿;

四类:未超过批准期限的临时建筑,按评估价格给予补偿;

五类:20151231日后未经规划、建设、国土部门批准建造的或超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

一、二、三类未登记建筑的权利人在本市无其他住房(含公租房)的,经核实后可适当提高补偿比例3%

3)层高不足2.2米的附属物价格由双方协商:简易结构按300/㎡以内补偿,砖木结构按500/㎡以内补偿,砖混结构按700/㎡以内补偿。协商不成的,按房地产价格评估机构评估确定的价格补偿。

2、合法性认定处理

未登记建筑认定处理协商不成的,区房屋征收部门可直接启动合法性认定处理工作。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑应当给予补偿,对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

经规划、国土、建设部门批准,但未办理产权登记手续的未登记建筑认定为合法建筑,比照同类有证房屋评估价格的98%补偿。

20151231日起新建、抢建的建筑,一律不予补偿。

八、奖励办法

1、自房屋征收决定公告发布之日起,被征收人在规定期限内与征收部门签订补偿协议并腾退房屋的,给予下列搬迁奖励:

奖励类型

签约及腾房时间

奖励标准

个人签约奖励

10日以内(含10日)

15000/

11日至20之间(含20日)

13000/

21日至30之间(含30日)

10000/

配合搬迁奖励

协议约定搬家期限内搬迁腾退房屋

3000/

整体签约奖励

30日内协议签约率达90%

2000/

2、成立自改委参与房屋搬迁改造工作的棚户区项目,该片区的被征收人配合自改委签约搬迁工作在上述奖励标准再上浮50%给予奖励。

3、居住在本市以外被征收人的签约时间,自收到通知之日起计算(以通知人通知记录并经自改委认定为准)

九、救助政策

1、在征收决定确定的签约时间内与征收部门签订征收补偿协议并搬迁的被征收人,有下列情形中一种情形的,每户一次性补助5000元;同时有两种情形以上的,每户一次性补助10000元:① 现役军人军属;② 市级以上劳模;③ 残疾人;④ 重大疾病(癌症、重度精神病、重度烧伤、心脏搭桥、慢性肾衰竭等);⑤ 低保户;⑥ 80岁(含80岁)以上高龄老人。

2、被征收人选择货币补偿,并符合保障性住房条件的,可优先配租公租房或发放租赁补贴,具体申报详见《关于印发〈2013年度住房保障工作方案的通知》(黄房管〔201333号)。

十、腾房和结算办法

自征收补偿协议生效,被征收人在约定时间内搬迁腾退房屋后,按国开行申贷资金拨付程序结算房屋补偿款、奖励、救济、补助及其他各类费用。

具体的结算支付在征收补偿协议中明确约定。

十一、争议处理

1、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确、所有权人下落不明的,由房屋征收部门报请西塞山区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

2、被征收人对补偿决定不服的,在法定期限内可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由西塞山区人民政府依法申请人民法院强制执行。

十二、其他

1、房屋被依法征收后,国有土地使用权同时收回。

2、被征收房屋腾空移交给房屋征收实施单位时,须保持原房屋结构完整,不得擅自拆除房屋及房屋的装修装饰、附属物、附属设施。被征收房屋移交时,对列入评估范围并给予补偿的房屋装修装饰、附属物、附属设施,未经房屋征收部门同意而拆除或损害的,房屋征收部门扣除相对应的补偿款。

3、被征收房屋设立抵押权、出租情形的,由房屋所有权人与相关当事人自行协商解决。征收部门不承担抵押、租赁纠纷的任何责任。

4、被征收房屋由陈家湾片棚改指挥部组织统一拆除。

5、被征收房屋的面积、用途等状况,以房屋所有权证记载为准。

6、被征收人办理签约手续时须持房屋所有权证(公管房、代管房、自管房,附加租赁合同)、国有土地使用证、产权人身份证、户口簿、特殊人群等相关的证件及水、电费等(销户手续)最近一次缴费清单

7、采用协商搬迁方式的参照本方案执行。

8、本方案所称的“以上”、“以下”、“以内”,包括本数;所称“不足”、“以外”,不包括本数。

9、本方案未尽事宜,按有关法律法规执行。本方案仅适用于陈家湾一期团山垴地块房屋征收红线范围内的房屋征收补偿工作,由西塞山区陈家湾片棚改指挥部责解释。